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房企分化进行时

2019-11-16 08:11:33 证券市场周刊 2019年40期

杨现华

随着10月份销售数据的陆续出炉和三季报的落幕,开发商的业绩逐一呈现,增长仍然是行业的主基调。在多变的环境下,房企以确定的销售和业绩应对。

2019年的业绩主要源于2017年甚至是2016年的签约销售,彼时正是房地产行业量价齐升之时。因此,房企目前良好的业绩是前期销售开始在报表上陆续体现的结果。

当前的签约销售则关乎房企未来的业绩表现。根据克而瑞数据以及部分已披露签约销售数据的公告,虽然龙头房企的增速稍有放缓,但第二梯队的龙头企业增速有加快的趋势。在中小房企生存艰难甚至部分破产之际,规模房企正在收割更大的市场。

增长仍是主基调

2016年和2017年是房企签约销售快速增长的两年,尤其是在拿地高潮的2016年地王频出,2019年房企开始结算的恰好就主要是2017年和2016年销售的楼盘。因此可以说,目前房企业绩的稳定并不意外。

根据海通证券统计,2019年前3个季度,A股房地产企业营业总收入为14712.8亿元,同比增长23.22%,增速比2019年上半年有所提升;销售毛利率方面,2019年前三个季度,行业销售毛利率为13.3%,比2019年上半年有所回落。

A股地产上市公司2019年前三个季度营业收入占2018年全年的比例为70.36%,完成情况好于2018年同期水平。2019年前三个季度,A股地产上市公司实现归母净利润占2018年全年的比例为67.8%,完成进度情况与2018年同期基本持平。

在收入和利润增长的同时,开发商的库存也在增加。根据海通证券统计,截至2019年三季度末,A股地产企业累计存货为6.33万亿元,同比增加18.2%,相对2019年上半年末,库存绝对值继续创出新高,但增速有所回落。

海通证券认为,房地产企业库存增速回落与2019年下半年以来企业减缓拿地有一定关系。

但是,由于房地产预售制度的存在,开发商的存货中存在一定比例的已经预售项目。一般情况下,房企的土地储备包括已售未结项目、在建项目和拟开发项目。在存货构成中,开发商的主要存货就是开发成本和开发产品。

预售的存在导致了存货周转的部分失真。因此,国信证券引入另一个指标来考察房企的存货情况。

国信证券认为,由于预售制度,导致“存货周转天数”这个指标反映的并不是当期预售层面的库存去化能力。另一个指标,即回款存货比=销售商品、提供劳务获得的现金/期末存货,可以更真实地反映房企去库存的能力,该比率越大,说明当期预售回款层面的去化速度越快,2019年三季度行业的回款存货比为21%,而2019年二季度仅10%左右,表明从预售回款层面,房地产板块三季度去化速度明显加快。

在行业整体业绩向好的同时,房企内部也有所分化。头部房企愈发彰显优势,中小房企更加困难,业绩分化持续上演中。

马太效应进行时

2016-2018年的签约销售增长叠加房价上涨决定了2018-2020年房企结算的走好,不过这种向好更多地体现在头部企业,中小房企的生存空间被挤压。

以克而瑞数据为例,2016年时,签约过千亿元的房企刚刚过10家仅有12家,2018年千亿元房企已经达到30家左右。2016年时行业规模前10的房企销售占比为18.35%,较3年前2014年的16.92%上涨不到2个百分点。

到了2018年,行业前10的房企集中度达到了26.9%,较3年前提高超过8个百分点。从更广的范围来看,留给中小房企的生存空间已经不多了。

2016年时,行业销售前30的房企市占率为28.81%,前50强的市占率为34.59%,前100强的市场占比为43.92%,与3年前相比,市占率虽然都有不同程度的增长,但变化并不明显,规模房企的市场规模并没有体现出绝对的优势。

到了2018年情况就不一样了,行业前10的房企集中度达26.9%,而50强和100强房企的集中度提升幅度较大,分别达到了55.1%和66.7%的市场份额。

即3年后的2018年,前10强房企的市占率已经近乎2016年时行业30强的水平了;2016年时百强房企的市场规模尚且不到45%,2018年已经直奔7成市场份额而去。

过去3年,规模房企全面提升,规模房企竞争优势进一步深化。克而瑞认为,从长期来看,未来百强房企的整体业绩份额将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升,而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,百强房企仍将保持分化的格局;预计到2020年,前10和前30房企的集中度将分别达到47%和70%。

不论众多中小房企是否愿意,留给他们的市场空间和生存空间都在急剧缩小,结构分化正在不可逆地上演着。

过去签约反映在如今的报表上更加直接。2019年前三季度房企业绩稳增、结构分化,其中一二线房企高增、三线房企下降。这是华创证券给出的结论。

具体来看,2019年前三季度,一线房企营业收入同比增长22.1%,二线房企营业收入同比增长32.4%,三线房企营业收入同比增长8.9%,即二线>一线>三线。

受益于集中度提升,一二线房企营收涨幅明显高于三线房企。华创证券表示,这主要由于一二线房企加速扩张以及集中度提升所致,而尾部房企在逐步淘汰,符合市场整体走势和预期。

净利润的分化更加明显。2019年前三季度,房地产板块的净利润增速在10%左右,但其中一线房企净利润同比增长14.5%,二线房企同比增长45.7%,三线房企同比下降27.8%。

在一二线房企净利润都有不同程度增長的情况下,三线房企净利润大幅下滑。对此,华创证券表示,房企一般结算周期滞后于销售周期1.5-2年,由于2015年下半年到2016年,房价进入上行周期,带动项目毛利率持续增长,业绩进入集中释放期,而三线房企净利润仍为负增长则对应集中度提升、尾部企业被淘汰的现象。

此外,无论是毛利率、净利率或者费用率,一二线房企也都优于三线房企。三线房企仅在资产负债率方面表现优于一二线房企,但在扣除预收账款等影响后,三线房企负债率再度逊色。

在经历了狂飙突进的3年后,进入2019年,无论是销售面积还是销售金额,房地产的增速都明显放缓了。这就是说,在一个规模变化不再大起大落的行业中,挤压式的增长不可避免。

争夺份额

2014-2018年,全国商品住宅销售面积分别约为10.52亿平方米、11.24亿平方米、 13.8亿平方米、14.47亿平方米和14.79亿平方米,同比增幅分别约为-9.1%、6.9%、22.4%、4.9%和2.2%。

同期,全国商品住宅销售额分别约为6.24万亿元、7.28万亿元、9.9万亿元、10.78万亿元12.64万亿元,同比增幅分别约为-7.8%、16.6%、36.2%、8.89%和14.7%。

根据统计局的统计,2019年1-9月,全国住宅销售面积增长1.1%,增速进一步放缓,只有住宅销售额继续保持增长,增速为10.3%。

不难发现,自本轮去库存以来,房地产板块从2015年开始经历了量价齐升的高景气周期,销售面积和销售额都有了优异的增长,尤其是销售额的增速好于销售面积的增长,即单位售价更高了。

但随着去库存告一段落、棚改货币化退潮和居民负担加重等一系列原因的影响,三四线楼市率先降温。住宅销售面积增幅已经大幅回落,仅仅保持了弱增长,销售额虽然守住了兩位数的增速,但也较前期明显回落,表明房地产行业正在告别高增长,回归平稳期。

因此,在房地产销售面积增速近乎停滞,销售额也回归常态的前提下,行业的规模红利正在渐渐褪去。

在规模相对稳定的空间里,头部企业并没有停止扩张的步伐,而且集中度会进一步提升。

对于未来行业销售,中金认为,2020年销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。其中,一、二线城市销售面积走平,三、四线市场虽趋势向下,但不会大幅失速,而头部房企的销售市占率仍有可观提升空间。中金公司预计,行业10强、50强和100强房企销售市占率将分别由2019年的29%、61%和72%提高到2020年的32%、68%和79%,其中行业3强房企市占率接近14%。

从长期看,房企前10的公司市占率最终可达40-50%,克而瑞数据显示,2018年时的行业前10在2019年的拿地集中度(以货值计算)已接近50%,10强房企未来5年销售额平均实现10%以上的年化增长将是大概率事件。

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